住宅ローンを借り換えたら240万円得した話【設備管理員が実践した手順公開】

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住宅ローンを借り換えて、返済総額が2,432,008円減りました。このサイトで「240万円」と呼んでいるのが、この数字です。

条件はこうです。残高2,195万円、金利1.4%と1.35%の2本立て、残りは約26年。ちょうど10年固定が終わる直前でした。

ただ、格好いい話ではありません。借り換えという言葉自体は知っていたのに、「自分には関係ない」と思って1年ほど放置していました。金利が上がるのはしょうがない、と本気で思っていたからです。

この記事には、その1年ぶんの内訳を全部書きます。240万円の計算根拠、実際に動いた1ヶ月、そして今でもすっきりしていないことまで。

まず数字を出します：240万円の内訳

金額の話から先に済ませます。

借り換え前と後

2本のローンを、auじぶん銀行の1本にまとめました。毎月の返済は84,124円から76,847円へ、7,277円の減額。これが26年続きます。

残高の合計は2,195万円なのに、借入額が2,280万円に増えています。これは諸費用をローンに組み込んだためです。ここは後で詳しく書きます。

利息はいくら減ったか

返済し終わるまでに払う利息の総額が、こう変わりました。

• 借り換え前：4,435,779円
• 借り換え後：1,175,954円
• 差し引き：3,259,825円の削減

ただし借り換えには諸費用がかかります。私の場合は827,817円。内訳はこうです。

この82万円あまりは、全額ローンに組み込みました。手出しは0円です。そのぶん借入額が2,280万円に膨らんでいる、という関係になっています。

利息の削減 3,259,825円 から 諸費用 827,817円 を引いて、実質 2,432,008円。これが「240万円」の正体です。

あとから287,927円戻ってきた（この計算に入っていない分）

ここまでは提案書の試算の話です。実際にはもうひとつ、後から入ってきたお金がありました。

前のローンでは、借りたときに保証料を一括で前払いしていました（外枠方式と呼ばれるやり方です）。借り換えで完済すると、まだ使っていない期間ぶんの保証料が戻ってきます。

私の場合、全国保証から287,927円。振り込まれたのは、借り換えを実行してから約2ヶ月後でした。手続きは何もしていません。気づいたら入っていた、という感じです。

上の2,432,008円に、この返金は含めていません。提案書を作った時点の試算だからです。実際に起きたことまで足すと 2,719,935円 になります。

ただし保証料の払い方は契約によって違います。金利に上乗せする内枠方式だと返金は発生しませんし、戻る額も残っていた期間で変わります。自分がどちらなのかは、契約時の書類で確認してみてください。

この数字、実はかなり控えめです

ここは疑ってかかっている人ほど読んでほしいところです。

そもそも2,432,008円という試算は、「借り換えなければ1.4%と1.35%のままだった」という前提で作られています。でも実際は違いました。私のローンは10年固定が終わる直前。放っておけば変動金利に移り、しかも当初の金利優遇が消えるタイミングでした。

つまり、比較の相手になるはずだった「借り換えなかった私」は、あの金利のままではいられなかった。実際に放置していた場合との差は、240万円よりもっと大きかったはずです。

盛った数字ではなく、むしろ低めに出た数字。自分でも計算し直して、そこは意外でした。

私の条件（ここが近いなら、あなたも数字が出ます）

金額は人によって変わります。私の条件を並べておくので、手元の返済予定表と見比べてみてください。

• 当初35年ローン、10年固定が終わる直前
• 残り期間：26年
• 残高：2,195万円（2本合計）
• 金利：1.4%／1.35%
• 職業：設備管理員（当時）。年収が高いほうではありません

効き方が大きいのは、残高・金利差・残り期間の3つです。残高が多く、金利差があり、期間が長いほど数字は伸びます。私は3つとも条件がそろっていたので、240万円という額になりました。

動き出すまでが、一番長かった

手続きは1ヶ月で終わりました。それより長かったのが、その前の1年です。

借り換えという選択肢があることは知っていました。ネットで見たこともある。それでも「自分には関係ない」と思っていました。手続きが面倒そうだった、というのもあります。ただ一番の理由は、金利が上がるのは仕方ないことだと思い込んでいたことでした。

今ふり返ると、致命的だったのは固定期間が終わったあとに何が起きるかを知らなかったことです。変動に切り替わるだけでなく、当初の金利優遇も終わる。夫婦そろってそこを分かっていませんでした。

妻は安全運転の人で、固定金利を続けたい派です。だから最初は反対されると思っていました。でも実際に揉めることはなかった。反対されたのではなく、2人とも仕組みを知らなかっただけだったんです。調べた数字をそのまま見せたら、返ってきたのは「そんなに違うものなの？」でした。それで話は終わりました。

もうひとつ、自分で笑ってしまう話があります。当時の私は収入を増やそうと必死で、資格を15種類取りました。資格手当が月7万円、報奨金が50万円。増やす側にはあれだけ動いたのに、出ていく側は1年放置していたわけです。減らすほうが手っ取り早い場合がある、と気づいたのはずっとあとでした。

実際にやった4ステップ（所要時間と、人に会った回数）

ここからは動き出してからの話です。全体で約1ヶ月。年末年始をまたいだので体感はもう少し長めでしたが、中身はほとんど「待ち」でした。

Step1｜無料シミュレーションで数字を出す（5分）

使ったのはモゲチェックです。残高・金利・残り期間を入力するだけ。5分で目安の金額が出ます。

ここで出た数字を見てから動くかどうか決めればいいので、この時点で失うものはありません。私の場合、表示された金額を最初は信じていませんでした。

Step2｜比較資料を作ってもらう（やり取りは全部チャット）

担当者が、今の銀行と借り換え候補を並べた比較資料を作ってくれました。諸費用まで含めたトータルの金額で並ぶので、「本当に得なのか」がここで確認できます。

やり取りはチャットだけ。次に何をすればいいかが常に書かれている状態だったので、迷う場面がありませんでした。

Step3｜今の銀行に交渉する（電話1本・仮審査に通ってから）

比較資料を持って、今の銀行に「金利を下げられないか」と聞きました。順番が大事で、交渉するのは仮審査に通ってからです。仮審査はモゲチェック側が代行して申し込んでくれました。

正直、この電話が一番気が重かったです。最初にローンを組んだときの担当者がとても丁寧な人で、「他行に移ります」と伝えるのが申し訳ない気がしていました。

実際にかけてみたら、淡々とした業務的なやり取りで終わりました。所要は電話1本ぶん。気まずさは、こちらが勝手に作っていただけでした。

結果、提示された金利は借り換え先に対抗できるものではありませんでした。それで新しい銀行に決めました。

Step4｜申し込みから契約まで（書類10種・対面は1回）

必要書類は約10種類でした。住民票、免許証、保険証、源泉徴収票、住民税決定通知書、売買契約書、重要事項説明書、間取図、返済予定表、通帳。

一番手こずったのは返済予定表です。手元になく、今の銀行に発行を頼む必要がありました。取り寄せに時間がかかり、ここだけ待たされました。物件を買ったときの書類はまとめて保管していたのですぐ出せたので、差が出たのはこの1枚だけです。

これから動く人は、物件関連の書類がどこにあるかを確認するところから始めると早いと思います。

直接人に会ったのは、司法書士との面談1回だけ。喫茶店で書類にサインして終わりでした（場所は事務所のこともあるようです）。平日に休みを取る必要はほぼありませんでした。

私の電話の回数も書いておきます。かかってきた営業電話はゼロ。自分からかけたのが2回（銀行への交渉と、司法書士との日程調整）。それだけです。

やってみて分かった、注意しておきたいこと

順調に終わった話ばかり書いてきたので、引っかかった点も書いておきます。

審査に落ちるんじゃないかと思っていた

これが一番の不安でした。設備管理員で、収入が高いわけでもない。落とされたら恥ずかしいな、とも思っていました。

結果は通りました。もちろん審査基準は人それぞれなので保証はできません。ただ、少なくとも私は通った。同じ理由でためらっている人には、そこだけ伝えたいです。

今でもすっきりしていないこと

諸費用827,817円をローンに組み込んだので、借入額そのものは増えています。2,195万円だった残高が、2,280万円になった。

総額では240万円得している。手出しも0円だった。頭では分かっているのに、「得した」と「借金が増えた」が同時に起きているのが、今でも少し気持ち悪いままです。ここは結論が出ていません。

団信は前より手厚くなった

これは想定していなかった収穫でした。借り換え先の団信は50%がん団信＋全疾病保障付き。金利だけを見ていたので、保障が上乗せされたのは後から気づきました。

デメリットや注意点は、別の記事にまとめて書いています。

👉 住宅ローン借り換えのデメリットを、実際にやった私が正直に書く【後悔ゼロ、でも注意点はある】

こんな条件なら、数字を出す価値があります

私と同じ結果になるとは限りません。それでも、次のどれかに当てはまるなら一度計算してみる価値はあります。

• 今の金利が0.6%以上
• 残高が1,000万円以上残っている
• 借りてから5〜10年以上経っている
• 固定期間の終了が近い（私が見落としていたのがここです）

逆に「残り期間が短いから無理だろう」と思っている人へ。借り換えは諸費用が先に出ていくので、削減できる利息が諸費用を上回るかどうかが分かれ目になります。私の場合は 3,259,825円 対 827,817円 で、大きく上回りました。期間が短い人はこの差が縮むので、そこを確認してから判断すれば十分です。

計算のやり方は、こちらに書いています。

👉 住宅ローン借り換えシミュレーションの使い方【5分で節約額がわかる方法】

手続きの流れをもっと細かく知りたい方はこちらです。

👉 住宅ローン借り換えの全手順【初心者が4ステップで完了した実録】

モゲチェックを使ってみて、どうだったか

私が実際に使ったのがモゲチェックです。使ってみて分かったことだけ書きます。

• シミュレーションは無料。入力は5分
• やり取りはチャット中心。「次に何をすればいいか」が常に分かる状態だった
• 仮審査は代行して申し込んでくれた。自分で銀行に直接申し込んではいない
• 営業電話はゼロ。借り換え先の銀行とのやり取りもメールだけ
• 直接会ったのは司法書士との1回のみ

無料と聞くと裏を疑う人もいると思います（私もそうでした）。少なくとも私の場合、電話で追いかけられることはありませんでした。

得したというより、損を止めただけ

2,432,008円が減った、という話をここまで書いてきました。

ただ、自分の感覚は「得した」ではありません。知らないままだったら240万円払っていた。それを1年前に止めそこねていた、というのが正確なところです。こわいのはそっちでした。

あのとき私に足りなかったのは、決断でも根性でもなく、自分の場合はいくらなのかという数字だけでした。数字さえ手元にあれば、妻との話も5分で終わったんです。

入力5分で出ます。動くかどうかは、それを見てから決めれば間に合います。

※本記事はニルの実体験をもとに、AIを活用して編集しています。記載の金利・手数料は筆者が借り換えた当時の条件です。実際の条件や審査結果は個人により異なります。